Corrispettivo inferiore al valore di perizia

Domanda
L’attuale situazione di crisi comporta sovente che la cessione delle partecipazioni o dei terreni avvenga per un corrispettivo inferiore al valore di perizia. Per quanto riguarda le partecipazioni tale circostanza non dovrebbe comportare conseguenze nel presupposto che la cessione ad un prezzo inferiore comunque non genera minusvalenza deducibile (articolo 5 legge n. 448/2001). Per quanto riguarda i terreni dovrebbe comunque essere possibile fermo restando l’obbligo di assolvere le imposte di registro ed ipocatastali sul valore di perizia (articolo 7 legge n. 448/2001). Solo a scelta del contribuente si potrebbe procedere a nuova perizia con un valore inferiore al precedente senza assolvere alcuna imposta sostitutiva ai sensi della lettera ee) dell’articolo 7, comma 2, del Dl n. 70/2011.
Sono corrette queste considerazioni?

Risposta
La cessione di partecipazioni non negoziate, il cui valore o costo di acquisto è stato rideterminato, ad un prezzo inferiore al valore di perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore rideterminato possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (articolo 7, comma 6, della legge n. 448 del 2001).
Pertanto, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore.
In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento.
Nel caso in cui, invece, nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’articolo 68 del TUIR, senza tener conto del valore rideterminato.
Va tenuto presente, peraltro, che, il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito alla data del 1° gennaio 2013.
Il contribuente che intende usufruire nuovamente della rideterminazione del valore del terreno (con riferimento alla data del 1° gennaio 2013), deve redigere la perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013, ovvero entro la data di stipula dell’atto se la cessione avviene prima di tale termine e deve provvedere al versamento dell’importo eventualmente
dovuto entro il 1° luglio 2013 ( poiché il termine del 30 giugno 2013, previsto dalla norma, cade di domenica).
Qualora l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione sia maggiore di quella dovuta entro il 30 giugno 2013 non deve essere effettuato alcun versamento.
Al riguardo, appare opportuno precisare che, in tal caso, per espressa previsione normativa, la parte eccedente non può essere chiesta a rimborso. I dati relativi alla nuova rideterminazione devono essere indicati nel quadro RM del modello
di dichiarazione UNICO relativo all’anno d’imposta 2013.

I diritti edificatori

Domanda
I diritti edificatori (cubatura) previsti dall’articolo 5 del decreto legge n. 70 del 2011 ceduti autonomamente dal terreno o dal fabbricato sono assimilati agli immobili e, pertanto, rientrano nella fattispecie di cui all’articolo 67 del TUIR? In caso di risposta affermativa possono quindi essere oggetto di rivalutazione ai sensi del comma 473, articolo 1, legge n.
218/2012.

Risposta
I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale sono trascrivibili, pertanto tali diritti godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili.
Si ritiene, quindi, che ai fini della possibilità di usufruire della procedura di rideterminazione del valore dei beni, lo ius aedificandi possa essere considerato distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno e che sia possibile provvedere alla rideterminazione del valore di tali diritti di cui il contribuente risulti titolare alla data del 1° gennaio 2013, facendo redigere apposita perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013 e versando entro la medesima data la relativa imposta sostitutiva dovuta ovvero la prima rata.

Gli effetti dell’omessa indicazione in Unico

Domanda
L’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM od RT) delle rivalutazioni delle partecipazioni e dei terreni ha carattere formale e non pregiudica in alcun modo gli effetti della rivalutazione. E’ corretta questa considerazione?

Risposta
Come chiarito nella circolare n. 35/E del 4 agosto 2004 l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata.
Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR.
Pertanto si ritiene che l’omessa indicazione nel modello Unico dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale si rendono applicabili le sanzioni previste dal comma 1, dell’articolo 8 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (con un minimo di euro 258 fino ad un massimo di euro 2.065).
In ogni caso restano impregiudicati gli effetti della rideterminazione.