L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 110 del 16 aprile 2025, ha fornito un importante chiarimento in merito alla deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari contratti da società immobiliari di gestione per l’acquisto di terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie.

Il caso esaminato

Una società a responsabilità limitata, parte di un gruppo che acquista terreni per operatori di impianti solari, ha chiesto un parere circa la possibilità di dedurre integralmente gli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni destinati alla creazione di diritti di superficie.

La società aveva pianificato di:

• Acquistare terreni in aree italiane con irradiazione solare favorevole
• Finanziare l’acquisto con mutui garantiti da ipoteca sui terreni stessi
• Concedere diritti di superficie ventennali a terzi per l’installazione di pannelli fotovoltaici
• Ricevere canoni periodici in cambio dei diritti concessi

La richiedente sosteneva che i terreni rientrassero nella categoria degli immobili patrimoniali e che i diritti di superficie potessero essere equiparati a contratti di locazione, permettendo così la deduzione integrale degli interessi passivi.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria ha respinto questa interpretazione, chiarendo che:

1. La deducibilità ordinaria degli interessi passivi per le società è disciplinata dall’articolo 96 del TUIR, che prevede un limite pari al 30% del risultato operativo lordo
2. L’articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007 introduce una deroga a questo limite, consentendo la deduzione integrale degli interessi passivi per le società immobiliari di gestione, ma solo a specifiche condizioni:
   • Gli interessi devono essere relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca
   • Gli immobili devono essere destinati alla locazione
   • L’attivo patrimoniale deve essere composto maggiormente dal valore degli immobili destinati alla locazione
   • I ricavi da canoni di locazione devono rappresentare almeno i due terzi del totale
3. La concessione di diritti di superficie non può essere equiparata alla locazione, trattandosi di istituti giuridici distinti

Le motivazioni della risposta

L’Agenzia ha richiamato diversi documenti di prassi, tra cui la circolare n. 37/2009, che ha precisato come la disposizione agevolativa si applichi sia agli immobili patrimoniali che a quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa.

Il punto centrale della decisione è la netta distinzione tra:

• Contratto di locazione: che comporta la cessione temporanea del godimento di un bene in cambio di un canone
• Diritto di superficie: che rappresenta un diritto reale di godimento che consente di edificare e mantenere costruzioni su un fondo altrui

Implicazioni pratiche

Per le società immobiliari che operano nel settore delle energie rinnovabili, questa interpretazione comporta significative conseguenze fiscali. Le imprese che concedono diritti di superficie per l’installazione di impianti fotovoltaici dovranno limitare la deduzione degli interessi passivi ai parametri ordinari previsti dall’articolo 96 del TUIR, senza poter beneficiare della deduzione integrale riservata alle attività di locazione immobiliare in senso stretto.

Questo chiarimento sottolinea l’importanza di valutare attentamente le strutture contrattuali utilizzate nelle operazioni immobiliari, considerando non solo gli aspetti civilistici ma anche le relative implicazioni fiscali.